Особенности продажи комнат в коммунальных квартирах

Статья: Как продать комнату?

Рассказывает Савчук Галина Ивановна,

За последние годы произошло много изменений и дополнений в законодательных актах, касающихся рынка недвижимости, в частности, Жилищном кодексе и законе о регистрации прав на недвижимость. Что необходимо знать при продаже комнат в коммунальных квартирах?

При продаже комнаты вам придется предварительно согласовать перепланировку квартиры (например, кухни или санузла), если таковая была, так как при продаже комнаты продается не только комната, но и доля в праве на общее имущество в этой квартире.

Когда собственник имеет не одну, а несколько комнат, например две комнаты в пятикомнатной квартире, то для продажи такой собственности экономически целесообразнее зарегистрировать выделение данных комнат, как самостоятельных объектов и продать каждую комнату отдельно.

Хочу заметить, что комнату нельзя купить, продать, подарить, завещать и пр., в том случае, если она находится в залоге или под арестом. Чтобы не столкнуться с такими неприятностями на последнем этапе сделки, необходимо позаботиться об этом и заранее получить выписку из Единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии ареста и каких-либо обременений.

Уже ни для кого не секрет, что согласно новому Жилищному кодексу, действующему с 1 марта 2005 г. к общему пакету документов на продажу комнаты в коммунальной квартире обязательно должно прилагаться нотариально заверенное заявление «Отказ соседей от права преимущественной покупки». Так как статья 42, пункт 6 ЖК РФ гласит, что при продаже комнаты в коммунальной квартире, собственники соседних комнат в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, установленных ГК РФ.

Прежде всего, нужно выяснить кто является собственником соседней комнаты, т.е. от кого брать отказ от преимущественного права покупки? Если собственником является муниципальное образование, то за «отказом» необходимо обращаться в жилищный комитет администрации города. Если комната не в муниципальной собственности, то нужно выяснить в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении она находится и за «отказом» обратиться к руководству этой организации.

Как быть, если «добрые» соседи и купить комнату не могут, но и «отказ» не желают дать «из вредности»? В этом случае необходимо уведомить их письменно на адрес собственности с предложением купить эту комнату. Особое внимание обратите на цену, которую вы указали в этом уведомлении. К сожалению, схитрить и указать в уведомлении более дорогую цену (чтобы сосед уж точно отказался ее купить) не получиться. Дело в том, что вы не можете продать свою комнату по цене дешевле той, по которой предложили ее соседям.

Соседям дается только один месяц на раздумья. Отсчет времени ведется не с даты отправления уведомления, а с даты получения этого письма собственниками соседней комнаты. Если в течение месяца после получения уведомления от соседей не получено ответа, то считается, что человек отказался от преимущественного права приобретения.

Если вы хотите совершить сделку по продаже совей комнаты не дожидаясь ответа от соседей, то в пакете документов, который вы предоставляете в Главное управление федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС) должен присутствовать образец уведомления, которое вы отправили соседям по почте с отметкой о его получении адресатом. В этом случае регистрация вашей сделки будет приостановлена на месяц. По истечении этого срока, если от собственников соседней комнаты не будет получено никакой информации, регистрация возобновится и покупатель вашей комнаты получит долгожданное свидетельство о праве собственности. И все-таки, настоятельно советую вам идти на сделку только после получения от соседей отказа от преимущественного права приобретения, так как в статье 250 ГК РФ говорится, что «при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3-х месяцев требовать, но только в судебном порядке, перевода на него прав и обязанностей покупателя».