О сделках с долями, уменьшении налогов для нерезидентов РФ, тонкостях наследования и о том, как продать комнату в общежитии, рассказывали риэлторы на Sebedom.ru читателям на этой неделе.
Что же является частью квартиры?
Ответьте, пожалуйста, на вопрос: «Что является частью квартиры?» Является ли доля в квартире, находящейся в общей долевой собственности, частью квартиры? Ведь другой сособственник заселяется и пользуется не долей в праве, а именно конкретной ее частью, не так ли? pzs46
Да, доля в общедолевой собственности – это часть квартиры. Собственник доли имеет право пользования частью квартиры. Если между собственниками возникла конфликтная ситуация по вопросу «где твое – где мое», вопрос решается в суде. Определяется порядок пользования, т. е. за каждым собственником решением суда закрепляется четко определенная часть квартиры (комната и «углы» в местах общего пользования). Но есть некоторые исключения. Виктория Иванова
Тогда почему УФРС при оформлении сделки купли-продажи долей руководствуются п. 2 ст. 246, а не ст. 554, 556 ГК РФ, по которым продажа-дарение долей было бы невозможно? Существует ли передаточный акт при продаже долей и что по нему передают? pzs46
Акт существует. По нему передают долю (как и в документах). А дальше – определение порядка пользования. Он закрепляется за конкретными собственниками (Петров – комната 13 м, Иванов – комната 15 м, Гуляев – комната 20 м), а не за долями. Предмет в договоре продажи – доля в праве _/_ в кв. № по адресу:____. Что непонятно? Виктория Иванова
Ст. 554 ГК РФ «Определение предмета в договоре продажи недвижимости». В ней говорится, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить ее расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. То есть если в договоре нет этих данных, то он попросту не должен проходить регистрацию. Возникает вопрос, каким образом в этом случае может быть передана отчуждаемая недвижимость от продавца покупателю, от дарителя одариваемому, если в правоустанавливающих документах указаны лишь абстрактные цифры? Ст. 556 ГК предусматривает передачу недвижимости «по подписываемому сторонами передаточному акту». Что передает одна сторона другой – долю в числовом выражении? Что конкретно принадлежит новому собственнику в жилище, часть которого он приобрел? Что он будет истребовать из чужого незаконного владения – от жильцов, занимающих его квадратные метры. В моем случае порядок пользования (в судебном порядке) не определен. Есть квартиры, где по ряду объективных причин этот порядок определить невозможно. pzs46
Поскольку участка нет, определения не нужно. А доля определена: 1/__ в квартире №, расположенной по адресу: _______. Это не абстрактные цифры. Это конкретная часть в указанной квартире. А вот месторасположение этой части можете согласовать с другими собственниками либо определить по решению суда. По акту приема-передачи передают то, что продали, – долю. Все остальные конфликтные ситуации решаются в суде (незаконное пользование «чужими» квадратными метрами и т. д.) Виктория Иванова
Как это не абстрактные цифры? Если в свидетельстве о собственности не пишут: «часть квартиры», а указывают арифметическую дробь (долю в праве)? Где конкретно можно найти в квартире эту часть, если ее суд не нашел? Получается, что нельзя определенно установить расположение в составе другого недвижимого имущества, как того требует «Определение предмета в договоре продажи недвижимости» ст. 554 ГК. А следовательно, договор купли-продажи не может быть заключен. Тем более что в своей оперативной работе регистраторы используют ведомственную «Инструкцию о порядке госрегистрации договоров купли-продажи и перехода прав собственности на жилые помещения», в пункте 7 которой есть прямая ссылка на ст. 554 ГК РФ. Извините за сумбур, но все это выглядит мутно. Спасибо. pzs46
Если ее суд не нашел, это уже другой вопрос. А для регистрации и регистраторов предмет договора – доля в праве (см. выше), что вполне соответствует этой статье. Для регистрации договора не требуется судебного решения с определенным порядком пользования жилым помещением. Если он и был определен между прежними собственниками, к новым этот порядок не имеет никакого отношения. Конечно, если вы приобрели 1/5 доли в 1-комн. квартире, понятно, что суд не определит порядок пользования в такой квартире. Хотите – живите большой дружной семьей, не хотите – продавайте. Для проживания нужно было приобретать более подходящий вариант. Виктория Иванова
Отказ от наследования
У меня вопрос. Менее полугода назад у меня умер отец. Завтра поедем писать отказ на машину (нас 3 детей, брат еще несовершеннолетний), чтобы машина была записана только на маму, так проще, чтобы ее далее продать. Меня интересует вопрос с квартирой (она не приватизирована), которая была оформлена на отца. Там прописана мама, нас трое и мамина мама.
1. Если мы напишем отказ в пользу мамы, что для нас это будет означать? Смогут ли тогда нас в любой момент выписать без нашего согласия?
2. Если мы не подадим на квартиру, то она так же будет продолжать делиться для нас в равных долях?
3. Бабушка, я так понимаю, не имеет права на квартиру, т. к. она по закону не является прямым родственником. Помогите разобраться. yola
Как я понял, вы делите имущество отца. С машиной понятно, правда, не знаю, может ли несовершеннолетний отказаться от наследства, думаю, нет. С квартирой непонятно: вы пишете «не приватизирована, но оформлена на отца», это как? Олег Юрьевич
С машиной тоже все грустно... Несовершеннолетний имеет право обязательной доли в наследстве. В Свидетельстве о регистрации ТС будет один собственник, а в ПТС – 2 (и среди них несовершеннолетний). А с квартирой: если она не в собственности, то и не является наследственным имуществом. Право проживания будут иметь те, кто на сегодняшний день там прописан. Сергей Викторович
Налоги нерезидента: как их уменьшить законным образом
Я – гражданка России, но живу постоянно за границей. Имею в собственности квартиру в Гатчине, которую хочу продать и купить другую в Санкт-Петербурге, чтобы в ней могла жить моя дочь. Проблема в налогах, поскольку я не являюсь налоговым резидентом и должна платить налог с продажи 30%, а налоговые вычеты предоставляются только резидентам. Если я сразу же за этим куплю другую квартиру, то ведь получается, что никакого дохода я не получила. Так как же с налогами? Irina-Vasilieva
Ирина, как раз совсем недавно коллега поднял тему о налогах для нерезидентов. Прочтите. Виктория Иванова
И что же делать? Жить полгода в России, за полгода я на 30% от стоимости квартиры не заработаю. А если подарить ее дочери, и пусть она продает и покупает? Правда, у нее не будет 3 лет владения, и налог составит 13%. Но поскольку мы собираемся сразу же покупать другую, она имеет право на налоговый вычет. Irina-Vasilieva
Да, это будет самое разумное решение. Виктория Иванова
Как избежать двойных продаж?
Хотим купить новостройку в Сходне. Продает физическое лицо, у которого на эту квартиру предварительный договор купли-продажи. Дом уже заселен, некоторые уже оформили собственность через суд. На что надо обратить внимание, чтобы через некоторое время вдруг не появился еще один претендент на эту квартиру? Galina2011
Абсолютно на все! Виктория Иванова
Предварительный договор купли-продажи – самая неудобная ситуация и самый большой риск. Если что-то пойдет не так, можно очень ощутимо «попасть». И 214-й федеральный закон тут никаким боком не просвечивает. Главное здесь – надежность застройщика. Вот на это нужно обратить особое внимание. Антон Учитель
Как продать комнату в общежитии
Здравствуйте! В комнате 12,5 кв. м зарегистрированы по месту жительства трое: я, мой несовершеннолетний ребенок и соседка по комнате (площадь распределяется следующим образом: у соседки половина комнаты и у нас с ребенком половина).
Есть возможность приватизировать эту комнату, но я не могу участвовать приватизации (я свое право уже использовала). Если оформить приватизацию на соседку и ребенка, то потом не сможем продать, так как нужно будет покупать другую жилплощадь и включать в собственники ребенка. Хотим продать комнату, как это сделать (соседка не против продажи)?
P. S. Ребенка могу прописать к его отцу в квартиру (35 кв. м), в которой он один собственник и он один прописан. Я являюсь собственницей 1/4 двухкомнатной квартиры, площадью 45,4(жилая 27 кв. м). halikova
Да, прописать ребенка к отцу было бы самым правильным решением. Если только он не вписан в договор социального найма, тогда он обязательно должен участвовать в приватизации. Вы также можете приватизировать 1/2 комнаты на ребенка, а потом поменять его долю на соответствующую долю в квартире, в которой вы являетесь одним из собственников. Таким образом, вы станете сособственницей вашей соседки по комнате и сможете продать комнату, не обращаясь за разрешением в органы опеки. Екатерина Стифеева
У отца квартира в ипотеке еще 1,5 года, так что это, по-моему, не вариант. Вы хотите сказать, что можно будет поменять мою долю в квартире на долю ребенка в общежитии? Это действительно реально? Какие инстанции этим занимаются? halikova
Я тут вычитала, что такие сделки запрещены законом (ст. 37 ГК через ст. 60 СК). halikova
Приватизируйте на ребенка. А при продаже этой комнаты, для того чтобы получить разрешение органов опеки, одновременно оформите дарение ребенку вашей доли в квартире (или ее части, но по площади не меньшей, чем доля ребенка в этой комнате). Виктория Иванова
Как вариант, можно выписать ребенка, прописать туда папу (супруга), если он не использовал свое право приватизации – приватизировать на него. Виктория Иванова
Вика, ребенок должен быть прописан с одним из родителей. Так что поменять его на папу не получится. )) Наталья Мишина
Покупка квартиры, наследуемой по суду
Хотим купить квартиру. Но смущает то обстоятельство, что в кооперативной (неприватизированной) квартире проживали муж, жена и сын. Жена умерла, у нее осталась мать-пенсионерка. Муж решил приватизировать квартиру, обратился в суд: сын отказался от претензий, мама-пенсионерка уведомление суда получила, но не явилась на суд. Суд постановил, что муж является владельцем всей квартиры. Не может ли мама-пенсионерка со временем обратиться в суд и потребовать долю с имущества дочери? KVITI
Неприватизированная квартира принадлежит городу. Если в ней проживали отец, мать и сын, непонятно, какое отношение к этому имеет бабушка? Она что, тоже была там прописана, но проживала в другом месте? Если бабушка не была прописана в этой квартире, то и претендовать на нее после приватизации «мужа» она никаким образом не может.
Обратите внимание вот на что. Если сын отказался от приватизации в пользу отца, он сохраняет право пожизненного проживания в данной квартире. Требуйте обязательной и 100% выписки его до сделки. Только так. С уважением. Антон Учитель
Добрый день! Квартира по постановлению того суда уже является собственностью мужа. Но чтоб ее приватизировать, ему нужно было решить вопрос через суд о долевом участии с умершей 2 года назад женой. Квартира была куплена и выплачена мужем (женился он за год до того, как выплатил полную стоимость квартиры; документы о выплате кооператива не сохранились), но тем не менее 1/2 квартиры принадлежит по закону жене, хоть она ее и не приватизировала, соответственно, после ее смерти ее часть делят наследники, коими являются муж, сын и мать умершей. Так вот, на суд по выделению долевого участия и определению хозяина мать умершей жены не явилась, хотя уведомление получила. Вот и следует вопрос: может ли она после решения суда в пользу мужа (на который мать умершей не явилась) претендовать на часть имущества дочери? (Если она письменного отказа от претензий не давала, а просто не приехала на суд?) KVITI
Что является подтверждением того, что мать умершей женщины получила уведомление? Она может доказать, что не получала уведомление или что физически не могла прибыть на суд, например, болела. В идеале, надо бы с ней встретиться и получить от нее нотариально заверенное заявление о том, что она не претендует на наследство. Иначе риск нового суда сохранится. Но совсем не факт, что она будет его инициировать. Решать только вам. Оксана Захарова
Добрый день еще раз! О том, что она получила уведомление, было в тексте решения суда. Типа ответчица была уведомлена, но на суд не явилась. KVITI
Ну, смотрите. Если эта квартира – единственный для вас вариант (в чем я глубоко сомневаюсь), абсолютно необходимо получить на сделке от мужа нотариальное заявление о том, что, если на квартиру появятся претензии третьих лиц, связанные с этим самым решением суда, он полностью принимает на себя обязательство по расчетам с этими лицами. Есть такая форма, нотариусы ее знают.
И еще все-таки интересно, что за правоустанавливающий документ был у мужа до решения суда: договор передачи в собственность? Или справка о выплаченном пае? ) Антон Учитель
