Как продать квартиру

Продажа квартиры: первый шаг

Продать квартиру – дело весьма непростое, нервное и хлопотное. Необходимо отметить, что ко всем трудностям прибавляются еще и моральные, поскольку для большинства людей квартира является чуть ли не единственным материальным активом и, конечно, потерять ее очень страшно. В то же время всем известно, что трудную задачу решить намного легче, если разбить ее на этапы: выполнение каждого этапа в отдельности выглядит не так уж сложно.

Подбираем риэлтора

Прежде всего, отметим общеизвестные вещи: идея о том, что выполнять сделки с недвижимостью необходимо именно с участием риэлтора совсем не является бесспорной. Данные статистики разнятся, но специалисты сходятся на том, что около 50% покупателей и продавцов квартир на московском рынке недвижимости пытаются провести сделки самостоятельно. Соответственно, риэлторы в свою очередь пытаются убедить всех участников сделки в своей полезности и нужности.

Многие специалисты отмечают, что делается это, как правило, не креативно. Часто в качестве аналогии приводят медицину. Вот и здесь мы получаем немало так называемых «мантр» о том, что «неразумно пытаться самому лечить больные зубы или делать аборт на кухне»

Однако такие аналогии вызывают массу вопросов. С чего это вдруг именно медицина и лечение? Например, миллионы людей самостоятельно ездят на автомобилях – хотя, как известно, автокатастрофы происходят ежедневно. И еще можно найти людей, которые (о ужас!) сами готовят себе еду на кухне – ведь можно отравиться некачественными продуктами… Так и хочется сказать риэлтерским начальникам и их пресс-службе, чтобы они придумали, чего-нибудь по новее «больных зубов».

В реальности проблема решается проще. Риэлтор является наемным специалистом и, соответственно, нужно прикинуть время, деньги и нервы, которые придется потратить на решение проблемы с ним или без него. Также необходимо учитывать еще ряд важных факторов.

Во-первых, каков характер сделки, которую вам необходимо совершить? Наиболее простой вариант самому продать квартиру – просто подать объявление и ждать. Риэлторы, в основном, так и делают – только делают они с большим размахом, там где ваше объявление будет простым, у них оно будет со звездочкой (точечкой) или еще как.

Купить квартиру

Тут дело будет гораздо сложнее. Здесь среди вариантов будут и фиктивные («обманки») – объекты которые есть только на бумаге. Вот пример такой «чудо-технологии»: квартира выставлена на продажу, все, вроде, хорошо, цена вполне нормальная. Уже когда на телефонные переговоры и дорогу потрачено много времени, на осмотре квартиры продающий ее риелтор (представляет крупную и внешне солидную фирму) заявляет, что квартира будет продана только клиенту его же компании. Другими словами – заключи договор и заплати за подбор варианта, который и сам уже нашел. Нанятый вами опытный риэлтор все эти «уловки» сразу заметит, в то время как при самостоятельной работе вам придется ездить впустую на «бесполезные» осмотры квартир.

В случае альтернативной сделки (свою квартиру продаю, покупаю новую) сложностей еще больше: нужно согласовать позиции обеих взаимодействующих с вами сторон, то есть «настроить» их на одно время. Еще больше усложняет задачу ипотека – тут еще и банк со своими заморочками, где также нужно правильно выстроить отношения.

Во-вторых, в сделках с недвижимостью часто возникает необходимость юридической проверки найденного варианта. Часто ли простой обыватель знает, что это такое? Хотя часто риэлторы и преувеличивают свои возможности по анализу истории объекта, но их проверка, все-таки, лучше, чем совсем ничего.

В-третьих, это ваш собственный характер. Известно, что рынок недвижимости – это место не для слабонервных, и участники этого рынка свои интересы отстаивают жестко и для достижения своих целей используют различные методы. Рефлексирующим личностям здесь делать нечего, лучше всю работу доверить риэлтору, который сумеет правильно выстроить отношения.

Одним словом, работать ли с риэлтором личное дело каждого. Однако решение о самостоятельном проведении сделки с недвижимостью должно быть взвешенным. Как гласит древнекитайская поговорка «перед тем как дергать тигра за хвост, неплохо бы узнать, какие же у него зубы». В качестве мнения риэлтерского сообщества приведем позицию заместителя генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Константина Барсукова: «Я никогда не убеждал потенциальных клиентов в обязательности пользования услугами риэлторов в целом и моими в частности. Я просто честно и подробно осведомил их о том, что буду предпринимать для решения их квартирного вопроса. Таким образом, наводя их на мысль о том, нужен ли им риэлтор или нет».

Какова цена квартиры?

Вопрос цены для потребителя является одним из первичных. Риэлтерские услуги тут не являются исключением. На московском рынке комиссия агентств недвижимости составляет, как правило, от 3 до 7 процентов от стоимости сделки.

Для очень «дешевых» квартир, поясняет генеральный директор агентства «МИАН» Василий Митько, устанавливается нижний порог, к примеру, 100.000-150.000 руб. для того чтобы эксперт был сам заинтересован в продаже этого объекта.

Почему же эта цена услуги определяется именно в % а не иначе? Этот вопрос не является простым. По существующей на сегодня мировой практике комиссия риэлтора идет именно в процентах, поясняет зам руководителя департамента компании «Delta estate Алена Сапрыкина, это придумано не нами и вполне справедливо для российского рынка. Из чего складывается эта цена? Это реклама, PR, юридическое и брокерское и сопровождение, другие сложности связанные с самой квартирой, время, потраченное на экспозицию объекта, выбор покупателя, непосредственно сама процедура сделки, добавляет Алена Сапрыкина.

Оппоненты заявляют, что цена жилья не влияет на трудность ее продажи, по крайне мере, не так уж «линейно». По словам Василия Митько для недорогих объектов агентства недвижимости определяют фиксированный минимум. В случае если объект очень дорог, то владельцы могут потребовать с риэлтора сделать скидку, так как итак получается огромная сумма.

Так или иначе, под комиссионными нам нужно понимать следующее:

• чем труднее сделка, тем больше процент. Здесь все ясно. Таким образом, на минимум в 3 процента можно рассчитывать только тем, у кого «чистая» покупка или продажа. Если сделка осложнена необходимостью увязывать альтернативные цепочки, улаживать вопросы с кредитами в банках – тут процент будет близкий к максимальному. Больше утяжелят комиссионные дополнительные процедуры с документами: восстановление утраченных, оформление наследства, снятие с квартиры обременения.
• меньше 3% комиссионных не бывает. Однако их могут предложить. Только тут жди «сюрприз» виде скрытых платежей или дополнительной комиссии.
• комиссионный процент должен быть озвучен четко и понятно. К сожалению, на рынке много «интересных» деятелей, которые не прочь затуманить этот вопрос: «Потом договоримся …» То есть другими словами процент комиссии такой, что его неудобно произнести сразу вслух.
• даже если все оговорено и зафиксировано, попытки получить с клиента дополнительный % полностью не исключены. От этого не застрахован ни один клиент риэлтерского агентства. Здесь процветает принцип озвученный в мультфильме «Золотая антилопа»: «Золота не бывает слишком много!».

Куда еще смотрим при продаже квартиры?

Кроме цены за услуги при выборе риэлтерского агента необходимо учесть и некоторые другие аспекты. В основном, выбирают по рекомендации друзей и знакомых, которые уже имеют опыт решения квартирного вопроса, поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, они и подскажут, куда стоит обращаться. В случае, когда спросить не у кого, то предпочтительнее обратиться в крупное агентство недвижимости с хорошей репутацией.

На репутацию советует обращать внимание и руководитель департамента компании «Азбука жилья» Андрей Банников. Добросовестное агентство недвижимости никогда не будет рисковать своей репутацией и всегда внимательно и ответственно подойдет к политике в области кадров, отмечает эксперт.

Также нужно обратить внимание на то, как долго работает это агентство на рынке. Лучше отдать предпочтение фирме, чье присутствие на рынке наиболее заметно и активно. При первой встрече, советует руководитель департамента компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина, обратите внимание на договор, который предоставляют для ознакомления.

Не стоит забывать о том, что риэлтерская деятельность довольно персонифицированное дело. Другими словами в одном агентстве могут работать два сотрудника, причем один из них вам подойдет, а другой – нет. Дело осложняется тем, что в этих конторах существует система дежурств: на телефоне по графику сидят разные агенты и клиент, который позвонил в данного агента, автоматически считается его «кормовой базой». Если же этот сотрудник вам не нравится, то можно подойти к руководству с просьбой об его замене. В крупных и серьезных компаниях, как правило, проблем с этим не возникнет.

Отметим, что подбор агентства недвижимости можно проводить, посещая различные тематические выставки, там же можно пообщаться с сотрудниками этих агентств, посмотрев в их «честные глаза». Также можно обратиться в общественные риэлтерские организации и узнать о том какие агентства недвижимости туда входят и какие обязательства они на себя берут. Кроме того полезно посмотреть прессу и имена представителей компаний наиболее часто мелькающие в статьях журналистов. Если компания «находится на виду», то, по крайней мере, ее цель - работа, а не обман «наивных клиентов».

При продаже квартиры нужно быть реалистом

Сумма, которую мы просим за свою квартиру, – это большой вопрос, требующий отдельного рассмотрения. Сейчас отметим, что подбирая агента, мы, естественно, поинтересуемся эти вопросом. Конечно, нам покажется более симпатичным человек, который за квартиру пообещает максимальную цену. Теме не менее следует осознавать, что обещанная стоимость квартиры может оказаться слишком большой: такой, за которую продать просто невозможно. В итоге потраченное время и нервы, а также возможно давление со стороны агента – он постарается склонить вас к тому, что вы за свою квартиру просите слишком много, хотя он изначально такую цену и называл.

И последний совет: будьте реалистами, хотеть много - естественное желание, но и меру в нем надобно знать.